La réévaluation libre des immobilisations

Quand la valeur réelle des immeubles s'envole, le bilan en coût historique ne reflète plus le patrimoine de l'entreprise. La réévaluation libre des immobilisations permet d'actualiser la valeur des immobilisations corporelles et financières et de renforcer les capitaux propres grâce à l'écart de réévaluation. Champ d'application, écritures, devenir de l'écart : voici le mode d'emploi complet.

Champ d'application : une opération d'ensemble

Les entreprises peuvent procéder à la réévaluation de l'ensemble de leurs immobilisations corporelles et financières (Code de commerce, art. L 123-18 et PCG). Deux contraintes fortes :

la réévaluation ne concerne que les immobilisations corporelles et financières : les immobilisations incorporelles (fonds commercial, brevets, logiciels) sont exclues ;
si l'entreprise choisit de réévaluer, elle doit appliquer la réévaluation à toutes les immobilisations concernées : pas de réévaluation à la carte.

Une dérogation à deux principes comptables

Les immobilisations sont normalement évaluées au coût historique (coût d'acquisition, de production ou valeur vénale d'entrée). Le principe du nominalisme monétaire interdit de modifier la valeur d'entrée, sauf pour constater des pertes de valeur par dépréciation, en application du principe de prudence, qui interdit par ailleurs de comptabiliser des plus-values latentes.

La réévaluation libre déroge donc à ces deux principes pour tenir compte des plus-values latentes dues à l'inflation ou à la hausse des prix de l'immobilier : l'image fidèle justifie cette exception lorsque les valeurs historiques ne reflètent plus la réalité économique des actifs.

L'écart de réévaluation : calcul et comptabilisation

L'écart de réévaluation se calcule pour chaque bien :

Écart de réévaluation = Valeur actuelle - Valeur nette comptable

Cet écart ne participe pas à la détermination du résultat : il est inscrit directement dans les capitaux propres, au compte 1052 « Écart de réévaluation libre ». Il peut être incorporé en tout ou partie au capital, mais il ne peut pas compenser les pertes, sauf s'il a été préalablement incorporé au capital. Il n'est pas distribuable directement.

Compte	Libellés	Débit	Crédit
21XX	Immobilisations corporelles	X
26/27	Immobilisations financières	X
1052	Écart de réévaluation libre		X

L'amortissement après réévaluation

Après réévaluation, le plan d'amortissement repart sur de nouvelles bases :

Base amortissable = valeur actuelle (la valeur réévaluée) ;
Durée = durée résiduelle (durée initiale moins le nombre d'années déjà consommées à la date de réévaluation).

Le supplément d'amortissement par rapport au plan initial peut, si l'exercice est bénéficiaire, être transféré progressivement du compte 1052 vers le compte 1068 « Autres réserves », à hauteur de la différence entre la dotation réévaluée et la dotation initialement prévue. À la cession du bien, le solde du compte 1052 relatif au bien cédé est viré en 1068 : l'écart disparaît ainsi du bilan.

Un exemple chiffré complet

Au 31/12/N, la SA Métalia décide de réévaluer librement ses immobilisations :

un terrain : valeur d'origine 100 000 €, valeur actuelle 160 000 € ;
une construction : valeur brute 400 000 €, amortissements cumulés 160 000 € (amortissement linéaire sur 20 ans, soit 8 années consommées), valeur actuelle 330 000 €.

Calcul des écarts :

Terrain : 160 000 - 100 000 = 60 000 €
Construction : VNC = 400 000 - 160 000 = 240 000 € ; écart = 330 000 - 240 000 = 90 000 €
Total : 150 000 €

Écriture de réévaluation au 31/12/N :

Compte	Libellés	Débit	Crédit
211	Terrains	60 000
213	Constructions	90 000
1052	Écart de réévaluation libre		150 000

Amortissement N+1 : base = 330 000 € ; durée résiduelle = 20 - 8 = 12 ans. Dotation = 330 000 / 12 = 27 500 €.

Compte	Libellés	Débit	Crédit
6811	Dotations aux amortissements	27 500
2813	Amortissements des constructions		27 500

Virement du supplément d'amortissement (exercice bénéficiaire) : dotation initiale = 400 000 / 20 = 20 000 € ; supplément = 27 500 - 20 000 = 7 500 €.

Compte	Libellés	Débit	Crédit
1052	Écart de réévaluation libre	7 500
1068	Autres réserves		7 500

Les informations à fournir en annexe

En cas de réévaluation, l'annexe mentionne : la variation de l'écart de réévaluation pendant l'exercice, le montant de l'écart incorporé au capital pendant l'exercice, le traitement fiscal de ces opérations, et les informations en coûts historiques pour les immobilisations réévaluées (compléments de valeur et amortissements supplémentaires correspondants).

Les erreurs fréquentes

Réévaluer un seul bien ou inclure des immobilisations incorporelles : la réévaluation est une opération d'ensemble limitée aux immobilisations corporelles et financières.
Faire transiter l'écart par le résultat (un compte 7) : l'écart de réévaluation s'inscrit directement en capitaux propres au compte 1052.
Continuer à amortir sur le plan initial : après réévaluation, la base est la valeur actuelle et la durée est la durée résiduelle.
Distribuer l'écart de réévaluation ou l'imputer sur des pertes : il n'est pas distribuable et ne peut compenser des pertes que s'il a été préalablement incorporé au capital.

FAQ

Quels actifs peuvent être réévalués librement ?

Uniquement les immobilisations corporelles et financières, et nécessairement toutes ensemble. Les immobilisations incorporelles et les stocks sont exclus du dispositif.

L'écart de réévaluation passe-t-il par le compte de résultat ?

Non. L'écart (valeur actuelle - VNC) est inscrit directement dans les capitaux propres au compte 1052. Il ne participe jamais à la détermination du résultat de l'exercice de réévaluation.

Que devient l'écart de réévaluation avec le temps ?

Pour les biens amortissables, il peut être viré progressivement en autres réserves (1068), à hauteur du supplément d'amortissement, lorsque l'exercice est bénéficiaire. Lors de la cession du bien, le solde restant est viré en 1068. Si le bien est totalement amorti, il ne reste plus rien au compte 1052.

Entraînez-vous

Au 31/12/N, la SA Brindille réévalue ses immobilisations corporelles : un terrain (valeur d'origine 80 000 €, valeur actuelle 120 000 €) et une construction (valeur brute 600 000 €, amortissements cumulés 300 000 €, amortissement linéaire sur 20 ans, valeur actuelle 450 000 €). Calculez les écarts de réévaluation, enregistrez l'écriture au 31/12/N, puis la dotation aux amortissements N+1 et le virement du supplément d'amortissement (exercice N+1 bénéficiaire).

Afficher le corrigé

Écarts de réévaluation :

Terrain : 120 000 - 80 000 = 40 000 €
Construction : VNC = 600 000 - 300 000 = 300 000 € ; écart = 450 000 - 300 000 = 150 000 €
Total : 190 000 €

Écriture au 31/12/N :

Compte	Libellés	Débit	Crédit
211	Terrains	40 000
213	Constructions	150 000
1052	Écart de réévaluation libre		190 000

Dotation N+1 : années consommées = 300 000 / (600 000/20) = 10 ans ; durée résiduelle = 10 ans. Dotation = 450 000 / 10 = 45 000 €.

Compte	Libellés	Débit	Crédit
6811	Dotations aux amortissements	45 000
2813	Amortissements des constructions		45 000

Virement du supplément : dotation initiale = 600 000 / 20 = 30 000 € ; supplément = 45 000 - 30 000 = 15 000 €.

Compte	Libellés	Débit	Crédit
1052	Écart de réévaluation libre	15 000
1068	Autres réserves		15 000