L'évaluation d'un ensemble immobilier : terrain et construction

Lors de l'acquisition d'un immeuble, l'évaluation d'un ensemble immobilier en comptabilité impose une ventilation entre le terrain et la construction. La raison est simple : seule la fraction du prix correspondant à la construction est amortissable. Voici comment répartir le coût d'acquisition, quels frais affecter à chaque composante et comment enregistrer l'opération, avec un exemple chiffré complet.

Pourquoi ventiler terrain et construction ?

Le coût d'acquisition d'un ensemble immobilier doit être ventilé car seule la fraction du prix correspondant à la construction est amortissable. Le terrain, qui ne se déprécie pas avec le temps par l'usage, n'est jamais amorti. Une ventilation erronée fausse donc les dotations aux amortissements de tous les exercices suivants : un terrain sous-évalué gonfle artificiellement les charges, un terrain surévalué les minore.

Concrètement, on inscrit le terrain au compte 211 « Terrains » et la construction au compte 213 « Constructions », chacun pour sa quote-part du prix global, augmentée des frais qui lui sont propres et de sa part des frais communs.

La valeur d'entrée du terrain (compte 211)

La valeur d'entrée d'un terrain comprend obligatoirement :

le prix d'achat net des remises, rabais, ristournes et escomptes de règlement ;
certaines redevances (redevance pour la création de locaux à usage de bureaux, etc.) ;
la participation pour la construction en surdensité et pour dépassement du plafond légal de densité ;
la participation aux travaux de voirie effectués par la commune ;
le prix du droit au bail acquis pour pouvoir démolir les locaux et libérer le terrain en vue d'édifier une construction ;
les frais destinés à rendre le terrain libre : frais de démolition d'un immeuble situé sur le terrain dans le but de le rendre nu, sans reconstruction immédiate ;
l'indemnité d'éviction et de résiliation du bail consenti sur le terrain.

La valeur d'entrée de la construction (compte 213)

La valeur d'entrée d'une construction comprend obligatoirement :

le prix d'achat des constructions net des remises, rabais, ristournes et escomptes de règlement ;
certaines redevances (taxe locale d'équipement, taxe départementale d'espace vert, taxe de transformation de locaux d'habitation en locaux de bureaux) ;
le prix du droit au bail de l'immeuble acquis ;
les travaux d'aménagement et d'installation, les travaux de terrassement et d'assainissement d'un terrain dans le but de le rendre constructible, les frais de démolition d'un immeuble vétuste situé sur le terrain en vue d'une reconstruction immédiate, les frais d'études, les honoraires de certains professionnels (architectes, géomètres, évaluateurs, etc.) ;
l'indemnité d'éviction de l'immeuble ou de résiliation du bail en vue d'obtenir la libre disposition des locaux acquis.

Notez la subtilité sur les frais de démolition : sans reconstruction immédiate, ils majorent le terrain ; avec reconstruction immédiate, ils majorent la construction.

La répartition des frais communs

Certains frais portent sur l'ensemble (droits d'enregistrement, honoraires du notaire, lorsque l'entreprise a retenu la méthode de référence d'activation des frais d'acquisition). Ils sont répartis proportionnellement aux valeurs respectives du terrain et de la construction dans le prix global.

Attention également à la TVA : la vente d'un immeuble achevé depuis plus de 5 ans n'est pas soumise à TVA (sauf option du cédant). En revanche, les honoraires et les travaux facturés séparément supportent la TVA dans les conditions habituelles.

Un exemple chiffré complet

La SA Habitat Plus acquiert le 1er avril N un ensemble immobilier pour 640 000 €, dont 160 000 € pour le terrain et 480 000 € pour la construction. L'immeuble est achevé depuis plus de 5 ans (vente non soumise à TVA). La durée d'utilisation de la construction est de 20 ans. Frais annexes :

droits d'enregistrement : 16 000 € ;
honoraires du notaire : 8 000 € HT ;
travaux d'aménagement du bâtiment : 12 000 € HT ;
indemnité d'éviction versée aux locataires pour obtenir la libre disposition des locaux : 20 000 €.

Répartition des frais communs (droits + notaire = 24 000 €) au prorata : terrain 160 000/640 000 = 25 %, construction 75 %.

Terrain = 160 000 + 25 % x 24 000 = 166 000 €
Construction = 480 000 + 75 % x 24 000 + 12 000 (travaux) + 20 000 (indemnité d'éviction) = 530 000 €

La TVA déductible porte uniquement sur les honoraires et les travaux : (8 000 + 12 000) x 20 % = 4 000 €.

Compte	Libellés	Débit	Crédit
211	Terrains	166 000
213	Constructions	530 000
44562	État, TVA déductible sur immobilisations	4 000
404	Fournisseurs d'immobilisations		700 000

Amortissement au 31/12/N : seule la construction est amortie, sur 20 ans, à compter du 1er avril N (9 mois) : 530 000 x 1/20 x 9/12 = 19 875 €.

Compte	Libellés	Débit	Crédit
6811	Dotations aux amortissements	19 875
2813	Amortissements des constructions		19 875

Les erreurs fréquentes

Amortir l'ensemble immobilier en bloc, terrain compris : le terrain n'est jamais amortissable, la ventilation 211/213 est obligatoire.
Affecter la totalité des droits d'enregistrement et des honoraires à la construction : les frais communs se répartissent au prorata des valeurs du terrain et de la construction.
Déduire de la TVA sur le prix d'un immeuble achevé depuis plus de 5 ans : la vente n'est pas soumise à TVA ; seuls les honoraires et travaux facturés à part en supportent.
Mal classer les frais de démolition : ils majorent le terrain si l'objectif est de le rendre nu sans reconstruction immédiate, mais la construction en cas de reconstruction immédiate.

FAQ

Comment répartir le prix global entre terrain et construction ?

L'acte de vente mentionne souvent la ventilation. À défaut, on s'appuie sur une évaluation (valeur du terrain nu, valeur de marché). Les frais communs (droits, notaire) sont ensuite répartis proportionnellement à ces valeurs.

L'indemnité d'éviction va-t-elle au terrain ou à la construction ?

Tout dépend de son objet. L'indemnité versée pour libérer le terrain en vue d'édifier une construction majore le terrain ; celle versée pour obtenir la libre disposition des locaux acquis majore la construction.

Sur quelle durée amortir la construction ?

Sur sa durée d'utilisation prévue par l'entreprise, à compter de la mise en service, avec prorata temporis la première année. Dans notre exemple : 20 ans, 9 mois en N.

Entraînez-vous

La SARL Costa acquiert le 1er juillet N un ensemble immobilier pour 900 000 €, dont 300 000 € de terrain. L'immeuble est achevé depuis plus de 5 ans. Frais : droits d'enregistrement 18 000 €, honoraires du notaire 9 000 € HT (TVA 1 800 €). La construction est amortie sur 25 ans. Calculez la valeur du terrain et de la construction, puis enregistrez l'acquisition et l'amortissement au 31/12/N.

Afficher le corrigé

Frais communs = 18 000 + 9 000 = 27 000 €. Prorata : terrain 300 000/900 000 = 1/3, construction 2/3.

Terrain = 300 000 + 27 000 x 1/3 = 309 000 €
Construction = 600 000 + 27 000 x 2/3 = 618 000 €

Acquisition au 01/07/N :

Compte	Libellés	Débit	Crédit
211	Terrains	309 000
213	Constructions	618 000
44562	État, TVA déductible sur immobilisations	1 800
404	Fournisseurs d'immobilisations		928 800

Amortissement au 31/12/N : 618 000 x 1/25 x 6/12 = 12 360 €.

Compte	Libellés	Débit	Crédit
6811	Dotations aux amortissements	12 360
2813	Amortissements des constructions		12 360

Le terrain (309 000 €) reste à l'actif sans amortissement.