La location meublée : fiscalité LMP et LMNP
La location meublée et sa fiscalité LMP ou LMNP réservent une surprise à beaucoup d'étudiants comme de bailleurs : contrairement à la location nue, les loyers meublés relèvent des BIC, et le statut professionnel ou non du loueur change radicalement le traitement des déficits, des plus-values et de l'IFI. Voici comment distinguer les deux régimes et en tirer les conséquences.
La location meublée relève des BIC
Premier réflexe à acquérir : les revenus d'une location nue relèvent de la catégorie des revenus fonciers, tandis que les revenus d'une location meublée, exercée à titre habituel ou occasionnel, relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Reste alors à déterminer si le loueur est professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP), car cette qualification commande tout le régime applicable.
Les conditions du statut LMP
Le loueur en meublé professionnel (LMP) relève des BIC professionnels lorsque les conditions suivantes sont réunies :
- les recettes annuelles tirées de la location meublée sont supérieures à 23 000 € ;
- ces recettes sont supérieures aux autres revenus professionnels du foyer fiscal (traitements et salaires, BNC, bénéfices agricoles, autres BIC).
Si ces conditions cumulatives ne sont pas toutes remplies, le loueur est un loueur en meublé non professionnel (LMNP), relevant des BIC non professionnels.
LMP et LMNP : trois différences majeures
Le traitement du déficit. En LMP, le déficit peut être imputé sur le revenu global du foyer fiscal de l'année ou des 6 années suivantes, ce qui autorise une défiscalisation des autres revenus. En LMNP, le déficit ne peut être imputé que sur des revenus de même nature (locations meublées non professionnelles) perçus au cours des 10 années suivantes.
La cession de l'immeuble. En LMP, la vente relève du régime des plus-values professionnelles. En LMNP, elle relève du régime des plus-values des particuliers (avec ses abattements pour durée de détention).
L'IFI. En LMP, l'immeuble n'entre pas dans l'assiette imposable de l'impôt sur la fortune immobilière. En LMNP, il y entre.
Retenez la logique d'ensemble : le LMP est traité comme un véritable entrepreneur (outil de travail hors IFI, déficits imputables largement, plus-values professionnelles), le LMNP comme un investisseur privé.
Un exemple chiffré complet
Prenons le cas de Mme Diallo, salariée, qui perçoit 31 000 € de salaires et loue trois appartements meublés à des étudiants pour 26 000 € de recettes annuelles. Sa location dégage en N un déficit de 6 200 € (charges et amortissements supérieurs aux loyers).
Étape 1 - Qualification. Recettes annuelles : 26 000 € > 23 000 € : première condition remplie. Mais 26 000 € < 31 000 € de salaires : les recettes ne dépassent pas les autres revenus professionnels du foyer. Mme Diallo est donc loueuse en meublé non professionnelle (LMNP), en BIC non professionnels.
Étape 2 - Sort du déficit de 6 200 €. Impossible de l'imputer sur les 31 000 € de salaires. Le déficit n'est imputable que sur des bénéfices de locations meublées non professionnelles des 10 années suivantes.
Étape 3 - Utilisation du report. En N+1, son activité meublée dégage un bénéfice de 4 000 €. Elle impute 4 000 € de déficit reporté : bénéfice imposable nul, et il reste 6 200 - 4 000 = 2 200 € de déficit reportable sur les bénéfices LMNP des années suivantes (dans la limite des 10 ans).
Étape 4 - Conséquences patrimoniales. Ses appartements entrent dans l'assiette de l'IFI, et leur cession future relèvera du régime des plus-values des particuliers.
Les erreurs fréquentes
- Déclarer des loyers meublés en revenus fonciers : la location meublée relève toujours des BIC ; seuls les loyers de locations nues sont des revenus fonciers.
- Imputer un déficit LMNP sur le revenu global : il ne s'impute que sur des bénéfices de même nature, pendant 10 ans.
- Ne vérifier que le seuil de 23 000 € : il faut aussi que les recettes dépassent les autres revenus professionnels du foyer pour être LMP.
- Oublier les conséquences IFI et plus-values : le statut LMP/LMNP ne joue pas que sur les déficits.
FAQ
Louer une chambre meublée de sa résidence principale relève-t-il des BIC ?
Oui. Les loyers provenant de la location meublée d'une partie de l'habitation principale sont imposés en BIC, en pratique sous le statut LMNP lorsque les recettes restent modestes.
Un retraité peut-il être loueur en meublé professionnel ?
Oui. Les pensions de retraite ne font pas obstacle au statut : si les recettes meublées dépassent 23 000 € et excèdent les autres revenus du foyer, le statut LMP s'applique. C'est un cas fréquent chez les retraités dont les loyers constituent l'essentiel des ressources.
Pendant combien de temps un déficit LMNP est-il reportable ?
Pendant 10 ans, mais uniquement sur des bénéfices de locations meublées non professionnelles. À comparer avec le déficit LMP, imputable sur le revenu global de l'année ou des 6 années suivantes.
Entraînez-vous
M. et Mme Roche, retraités, perçoivent 18 000 € de pensions et louent quatre appartements meublés pour 30 000 € de recettes annuelles. L'activité dégage en N un déficit de 7 000 €. Qualifiez leur statut, indiquez le sort du déficit et précisez les conséquences en matière d'IFI et de plus-value en cas de vente d'un appartement.
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Étape 1 - Qualification du statut.
- Recettes annuelles : 30 000 € > 23 000 € : première condition remplie.
- Recettes (30 000 €) > autres revenus du couple (18 000 € de pensions) : seconde condition remplie.
Les époux Roche sont donc loueurs en meublé professionnels (LMP), relevant des BIC professionnels.
Étape 2 - Sort du déficit de 7 000 €. En LMP, le déficit est imputable sur le revenu global du foyer de l'année. Le revenu global passe de 18 000 € à 18 000 - 7 000 = 11 000 €. Si le revenu global avait été insuffisant, l'excédent aurait été reportable sur le revenu global des 6 années suivantes.
Étape 3 - Conséquences patrimoniales.
- IFI : les appartements loués meublés n'entrent pas dans l'assiette imposable.
- Cession : la vente d'un appartement relèverait du régime des plus-values professionnelles, et non de celui des particuliers.