Les revenus fonciers : micro-foncier, régime réel et déficit foncier

Louer un appartement nu génère des revenus fonciers, une catégorie incontournable de l'impôt sur le revenu en UE 4 du DCG. Entre le micro-foncier et son abattement de 30 %, le régime réel avec ses charges déductibles et le mécanisme du déficit foncier plafonné à 10 700 €, l'examinateur dispose d'un terrain de jeu idéal pour les cas pratiques. Faisons le point méthodiquement.

Champ d'application : quels revenus sont fonciers ?

Les revenus imposables dans la catégorie des revenus fonciers proviennent de la location de biens nus :

propriétés bâties ;
terrains ;
parts de sociétés civiles immobilières ;
recettes accessoires (par exemple la publicité apposée sur un immeuble).

Les personnes imposables sont les propriétaires fonciers, les propriétaires en indivision, les usufruitiers, les membres des sociétés immobilières transparentes et les membres des SCI non soumises à l'IS.

Sont exonérés : les logements et locaux d'habitation dont le propriétaire se réserve la jouissance.

Relèvent des BIC et non des revenus fonciers : les revenus des locations en meublé, les locations d'établissements équipés des matériels nécessaires à l'exploitation, et les revenus d'immeubles inscrits à l'actif de l'entreprise, accessoires à l'activité principale. C'est le piège classique : meublé = BIC, nu = revenus fonciers.

Le régime du micro-foncier

Les contribuables dont les revenus fonciers bruts sont inférieurs à 15 000 € par an sont soumis de plein droit au micro-foncier. La limite de 15 000 € s'apprécie en tenant compte du revenu brut foncier annuel perçu par l'ensemble des membres du foyer fiscal.

Un abattement de 30 % est appliqué sur le revenu brut foncier :

Revenu net foncier = revenu brut x (1 - 30 %).

Le contribuable peut opter pour le régime réel afin de déduire ses charges réelles et, éventuellement, imputer un déficit sur son revenu global. Attention : cette option est globale, elle s'applique à l'ensemble des revenus fonciers du foyer fiscal.

Le régime réel

Les contribuables soumis de plein droit (revenus fonciers supérieurs à 15 000 €) ou sur option déduisent leurs charges du revenu brut foncier. Une déclaration spéciale n° 2044 détaille chaque immeuble, ses revenus et ses charges.

Le revenu brut comprend la totalité des recettes perçues par le propriétaire :

les loyers bruts encaissés ;
les subventions et indemnités destinées à financer des charges déductibles ;
les recettes accessoires (location de panneau publicitaire, etc.).

Les charges déductibles doivent respecter cinq conditions cumulatives : se rapporter à des immeubles dont les revenus sont imposables en revenus fonciers ; avoir été engagées en vue de l'acquisition ou de la conservation du revenu ; avoir été effectivement supportées par le propriétaire ; avoir été payées au cours de l'année d'imposition ; être justifiées.

Les principales charges déductibles (articles 13 et 31 du CGI) :

dépenses de réparation, d'entretien ou d'amélioration (mais jamais les dépenses de construction, reconstruction ou agrandissement) ;
primes d'assurances pour leur montant réel (multirisque, garantie des loyers impayés) ;
intérêts des emprunts contractés pour l'acquisition, la construction ou la réparation ;
frais d'administration et de gestion : provisions pour charges de copropriété, frais de procédure, rémunérations des gardiens et concierges ;
autres frais de gestion (correspondance, petit matériel...) : forfait de 20 € ;
charges récupérables non récupérées au départ du locataire (non remboursées au 31/12 de l'année du départ) ;
taxes foncières et taxes annexes, pour la fraction restant à la charge du propriétaire.

Revenu net foncier imposable = revenu brut - charges déductibles.

Le déficit foncier

Lorsque les charges excèdent le revenu brut, un déficit foncier apparaît. Son traitement suit une règle à deux étages :

Principe : le déficit foncier est imputable sur le revenu global, dans la limite annuelle de 10 700 € ; le surplus est imputable sur les revenus de même nature (fonciers) des 10 années suivantes.
Exception : la fraction du déficit qui résulte des intérêts d'emprunt ne peut pas être imputée sur le revenu global ; elle ne s'impute que sur les résultats fonciers des 10 années suivantes.

Exemple chiffré complet : la location de M. Donuts

M. Donuts met en location un appartement nu. Pour l'année :

loyers encaissés : 18 000 € ;
frais de gestion (commissions versées à un tiers pour la gestion de l'immeuble) : 1 215 € ;
frais d'assurance (autres que la garantie des loyers impayés) : 400 € ;
primes versées au titre de la garantie du risque de loyers impayés : 600 € ;
taxe foncière : 400 € ;
autres frais de gestion : forfait de 20 €.

Quel régime ? Les recettes encaissées (18 000 €) dépassent 15 000 € : le régime réel s'applique de plein droit, le micro-foncier est exclu.

Calcul du revenu net foncier imposable :

Élément	Montant
Loyers encaissés	18 000 €
Frais de gestion (réels)	- 1 215 €
Frais d'assurance	- 400 €
Prime d'assurance loyers impayés	- 600 €
Taxe foncière	- 400 €
Autres frais de gestion (forfait)	- 20 €
Total des charges déductibles	- 2 635 €
Revenu net foncier imposable	15 365 €

M. Donuts déclarera 15 365 € dans la catégorie des revenus fonciers, montant qui rejoindra son revenu brut global.

Les erreurs fréquentes

Classer une location meublée en revenus fonciers : le meublé relève des BIC. Seule la location nue génère des revenus fonciers.
Déduire des dépenses de construction ou d'agrandissement : seules les dépenses de réparation, d'entretien ou d'amélioration sont déductibles.
Imputer la totalité d'un déficit foncier sur le revenu global : l'imputation est plafonnée à 10 700 € par an, et la fraction issue des intérêts d'emprunt en est exclue (report foncier sur 10 ans uniquement).
Apprécier le seuil de 15 000 € contribuable par contribuable : la limite du micro-foncier s'apprécie au niveau de l'ensemble du foyer fiscal.

FAQ

Quand s'applique le régime du micro-foncier ?

De plein droit lorsque les revenus fonciers bruts du foyer fiscal sont inférieurs à 15 000 € par an. Le revenu net est alors obtenu par un abattement forfaitaire de 30 % sur les recettes brutes. Le contribuable peut toutefois opter pour le régime réel, option globale qui couvre tous les revenus fonciers du foyer.

Quelles charges peut-on déduire au régime réel ?

Les dépenses de réparation, d'entretien et d'amélioration, les primes d'assurances, les intérêts d'emprunt, les frais d'administration et de gestion (dont un forfait de 20 € pour les autres frais), les charges récupérables non récupérées au départ du locataire et la taxe foncière. Les charges doivent être payées dans l'année, supportées par le propriétaire et justifiées.

Comment fonctionne l'imputation du déficit foncier ?

Le déficit foncier s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an ; l'excédent se reporte sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Exception : la fraction du déficit provenant des intérêts d'emprunt ne s'impute jamais sur le revenu global, uniquement sur les résultats fonciers des 10 années suivantes.

Entraînez-vous

Mme Albane, célibataire, loue un appartement nu. Ses loyers encaissés en N s'élèvent à 9 600 €, seuls revenus fonciers du foyer. Elle a supporté dans l'année : 2 200 € de travaux de réparation, 900 € de taxe foncière, 350 € d'assurance multirisque et 1 100 € d'intérêts d'emprunt (frais de gestion divers : forfait de 20 €).

Quel régime s'applique de plein droit et quel est le revenu net foncier correspondant ?
L'option pour le régime réel est-elle intéressante ?

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1. Régime de plein droit.

Les revenus fonciers bruts du foyer (9 600 €) sont inférieurs à 15 000 € : le micro-foncier s'applique de plein droit.

Revenu net foncier = 9 600 x (1 - 30 %) = 6 720 €.

2. Option pour le régime réel.

Toutes les charges citées sont déductibles au réel : travaux de réparation (2 200 €), taxe foncière (900 €), prime d'assurance (350 €), intérêts d'emprunt (1 100 €) et forfait de 20 € pour les autres frais de gestion.

Élément	Montant
Loyers encaissés	9 600 €
Total des charges déductibles	- 4 570 €
Revenu net foncier imposable	5 030 €

Les charges réelles (4 570 €) dépassent l'abattement forfaitaire de 30 % (2 880 €) : l'option pour le régime réel est avantageuse (5 030 € contre 6 720 €, soit 1 690 € de base en moins). Attention : l'option est globale (elle couvre tous les revenus fonciers du foyer) et impose le dépôt de la déclaration n° 2044.